O STJ decidiu que a dívida de condomínio pode levar à penhora de imóvel financiado, mesmo com alienação fiduciária. Entenda a tese vinculante e como o tema foi pacificado após anos de divergência.

Entendimento pacificado pelo STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em junho de 2024, fixar tese vinculante sobre a possibilidade de penhora de imóvel financiado por dívida condominial.
O Tribunal reconheceu que, mesmo nos casos em que o imóvel esteja gravado com alienação fiduciária, é possível a constrição judicial, desde que o credor fiduciário seja devidamente intimado, nos termos do art. 889, V, do Código de Processo Civil.

O tema foi discutido no Recurso Especial nº 2.059.278/SC, de relatoria do ministro Marco Buzzi, com acórdão lavrado pelo ministro Raul Araújo.
O STJ firmou que a obrigação condominial tem natureza propter rem, isto é, acompanha o próprio imóvel, e não a pessoa do devedor. Assim, a dívida pode ser cobrada sobre o bem que gerou o débito, independentemente de o imóvel estar quitado ou financiado.

Divergência anterior entre tribunais

Antes dessa decisão, havia divergência entre tribunais estaduais e até entre turmas do próprio STJ.
Alguns julgados entendiam que não seria possível a penhora de imóvel financiado, sob o argumento de que o bem ainda pertencia ao credor fiduciário (geralmente o banco) até a quitação integral do contrato.

Outros tribunais, entretanto, já reconheciam que a dívida condominial é vinculada à própria unidade, podendo recair sobre os direitos do devedor fiduciante (comprador que ainda paga o financiamento).

Com a fixação da tese, o STJ pacificou a controvérsia, estabelecendo entendimento uniforme de que a execução de despesas condominiais pode alcançar o imóvel com alienação fiduciária, desde que respeitado o direito de ciência do credor fiduciário.

Jurisprudência recente

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), aplicando esse mesmo entendimento, proferiu decisão no Agravo de Instrumento nº 2345359-26.2024.8.26.0000, da 33ª Câmara de Direito Privado, julgando possível a penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária.

O acórdão destacou que:

“A penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária para garantia de dívida condominial é possível, desde que haja a intimação do credor fiduciário, nos termos do art. 889, V, do CPC.
A obrigação condominial tem natureza propter rem, vinculando-se ao próprio imóvel e podendo ser exigida do seu titular, independentemente da existência de alienação fiduciária.”

Fundamentos legais e jurisprudenciais

• Código de Processo Civil: arts. 797, 835 e 889, V.

• Código Civil: art. 1.345.

• STJ – REsp 2.059.278/SC, rel. Min. Marco Buzzi, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 23.05.2023.

• TJ-SP – AI 2345359-26.2024.8.26.0000, rel. Des. Carmen Lúcia da Silva, j. 19.02.2025.

Conclusão

Com essa decisão, o STJ pacificou a controvérsia e conferiu segurança jurídica ao tema.
A partir de agora, está consolidado o entendimento de que a dívida de condomínio pode ensejar a penhora de imóvel financiado, mesmo em regime de alienação fiduciária, desde que o banco credor seja intimado do ato.

A natureza propter rem da obrigação condominial garante que o débito acompanhe o imóvel, e não o nome do proprietário, reforçando a importância do adimplemento das despesas condominiais para evitar a constrição judicial do bem.

Se você está enfrentando problemas com cobrança condominial ou dúvidas sobre penhora e alienação fiduciária, procure orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário.